В Україні з 1 січня 2024 року офіційно розпочався другий етап земельної реформи. Про це повідомляє пресслужба Міністерства аграрної політики та продовольства.
Новий етап дозволить збільшити вартість земельних ділянок приватної власності та доходи землевласників. Надходження до місцевих бюджетів громад також зростатимуть. Українським агровиробникам відкриється доступ до банківського кредитування під заставу землі.
Основні нововведення другого етапу:
— юридичні особи отримали право купувати землі сільськогосподарського призначення;
— купувати можна лише приватні земельні ділянки загальною площею не більше 10 000 га;
— продаж комунальної та державної землі залишається під забороною;
— фізичні та юридичні особи не можуть мати у власності понад 10 000 га;
— іноземці не мають права ні продавати, ні купувати землю;
— мінімальна ціна купівлі с/г земель повинна бути не нижчою за НГО (нормативна грошова оцінка);
— переважне право на купівлю ділянки залишається за орендарями.
Ринок землі було відкрито 1 липня 2021 року.
За період роботи ринку було продано лише 1% земель (в середньому, 0,5% за рік), з яких 99,5% залишилися в аграрному виробництві.
З початку 2023 року середня ціна на землю зросла на 10,4% до 38 500 грн/га, тобто капіталізація ринку сільгоспземель зросла на 115,1 млрд. грн.
За два з половиною роки функціонування ринку землі укладено близько 180 тисяч угод купівлі-продажу загальною площею майже 400 тисяч гектарів.
Так, наразі KSE оцінює середньозважену ціну одного гектара у 38,5 тис. грн (дані за результатами трьох кварталів 2023 року). Відтак прогнозується можливість отримання додаткових 1 – 2,7% ВВП щорічно впродовж наступних 3 років.
Також у Мінагрополітики наголошують на тому, що тривалі інвестиційні проєкти ризиковано розвивати на орендованих землях, тоді як, отримавши у власність земельні ділянки, юридичні особи готові будуть вкладати свої кошти в їх реалізацію.
Держава має активно підтримувати кредитування та гарантування виконання зобов’язань за кредитними договорами для малих та середніх сільськогосподарських товаровиробників. Зокрема, сприяти початку роботи Фонду часткового гарантування кредитів у сільському господарстві, що дозволить бути більш конкурентними на земельному ринку.
Земельна реформа позитивно впливає на все сільське господарство. Зокрема, після старту у 2022 році урядової грантової програми «єРобота» різко збільшилися території для садів.
До 31 грудня 2023 року купувати землю можуть винятково фізособи-громадяни України в розмірі не більше 100 га на одну людину. З початку 2024 року таке право отримали і юридичні особи, а дозволений розмір зріс до 10 000 га.
Попит на сільськогосподарську землю України зростає навіть у війну.
Землю ще ніколи не купували так активно, як зараз, каже голова Асоціації землевласників України Сергій Кулєшов.
«До війни ми мали два оголошення про продаж землі та одне про купівлю, а тепер на одну заявку на продаж припадає шість із боку покупців», – зазначає він.
Запити до Асоціації землевласників про допомогу з придбанням землі виросли у п’ять разів, каже Кулєшов. Про зростання оборотів за угодами з землею втричі, розповідав в інтервʼю «Економічній правді» і власник інвесткомпанії Concorde Capital Ігор Мазепа.
За весь період функціонування ринку землі з липня 2021-го найбільше паїв продано на Харківщині (40 800 га), Дніпропетровщині (31 500 га), Полтавщині (28 500 га), Кіровоградщині (28 300 га) та Хмельниччині (21 500 га), свідчить статистика Мінагро.
Через військові дії попит змістився в інші регіони. Інвестори враховують фактор безпеки, зокрема, віддаленість від кордону з РФ та Білоруссю і зони активних бойових дій, говорить гендиректор агрокомпанії ІМК Алекс Ліссітса.
Найменшим попитом користується земля в 10-15 кілометровій зоні від кордону у Харківській, Сумській, Херсонській та Чернігівський областях. Натомість у лідери вийшла правобережна Україна, особливо Вінниччина й Хмельниччина. Пропозиція продажу ділянок у прикордонних і прифронтових регіонах зростає, говорить керівник проєкту KupiPai від Concorde Capital Володимир Радько. «Попри більші ризики, ділянки за ціною $600-800 знаходять свого покупця», – підкреслює Радько.
Щодо ціни, то на Полтавщині, де попит найбільший, гектар коштує від $2000, тоді як рік тому ціна коливалася у межах $1500-1700, розповідає Ліссітса. Середня ціна гектара за останніми угодами у Land Club становила $800-3000.
У І кварталі 2023-го середня ціна за 1 га землі у KupiPai за проведеними угодами становила близько 54 500 грн або $1416. Найдорожчою була земля у Черкаській області – понад 100 000 грн за 1 га. Понад 80 000 грн за га платили на Київщині й Хмельниччині.
Мінагро дає дещо менші цифри. У лютому, за даними міністерства, гектар у середньому коштував 39 000 грн або $977 в еквіваленті. Найбільше платили в Івано-Франківській області – понад 167 000 грн/га ($4187), а також Львівській – понад 128 000 грн ($3209), Київській – понад 74 000 грн ($1855), Вінницькій – понад 60 000 грн ($1504) і Закарпатській областях – понад 50 000 грн ($1253).
Ціни від Мінагро можуть бути занижені, вважає Радько з KupiPai.
«Велику кількість угод укладають за нормативно грошовою оцінкою землі, – пояснює він. – Так можна зменшити розмір податків і провести решту угоди у готівці». У середньому різниця між ринковою ціною та нормативною грошовою оцінкою 2-2,5 раза, додає він.
Бувають і факти завищення ціни, коли купують землю з метою змінити її цільове призначення, наприклад, для будівництва нерухомості. Це стосується більше західних регіонів, де нині найвищий попит на житло та офіси.
Хоча продавці традиційно виставляють ціни в доларах, земельні угоди завжди проводять в гривні. Тому порівняно з довоєнними показниками ціни суттєво зросли у гривні, але в доларах лишилися майже на тому ж рівні, наголошує Ліссітса з Land Club.
Інтерес інвесторів змістився з квартир на сільськогосподарські землі і через війну: нерухомість може бути зруйнованою, паям же загрожує лише мінування (третину земель в Україні заміновано), але це некритично, вважає Кулєшов із Асоціації землевласників.
Попит є навіть на заміновані ділянки, говорить директор фінансової компанії Activitis Павло Матіяш.
Інвестиція в землю може приносити 10–15% річних у валюті від орендної плати, оцінює Кулєшов. Радько з KupiPai говорить про меншу дохідність: інвестори KupiPai у першому кварталі отримували 4,6–8,9% залежно від області.
Хто покупці? Окрім приватних інвесторів, які купують землю для перепродажу у 2024-му, це і великі агрохолдинги. Вони сподіваються придбати наділи, доки ті не підскочили у ціні, та готові витрачати на це по $2-5 млн на рік, розповідає представник однієї з компаній, що займається продажем сільськогосподарської землі, який попросив не називати його імені у цій статті. Для цього компанії використовують підставних фізосіб, додає співрозмовник.
Сподівання інвесторів на зростання цін у 2024-му внаслідок відкриття ринку землі для юросіб можуть і не справдитись, попереджає Радько з KupiPai. Багато залежить не лише від перебігу воєнних дій, а й від фінансового стану агрохолдингів.
До речі, місто Ізмаїл в Одеській області за рейтингом 24 каналу увійшов у пʼятірку міст України з найдорожчою подобовою орендою житла – разом із Новомосковськом, Ужгородом, Словʼянськом та Мукачевим.
Ірина Королькова
