В Україні одночасно відбуваються два масштабні процеси, які впливають на ринок нерухомості: посилення фінансового моніторингу у сфері оренди та продажу житла, а також запуск житлової реформи, що змінює підхід держави до забезпечення громадян квартирами. У Міністерстві фінансів наголошують: нові вимоги до рієлторів не є «тотальним контролем» ринку, а стосуються насамперед ризикових або підозрілих операцій.
Згідно із Законом №361-IX про запобігання легалізації доходів, рієлтори належать до суб’єктів первинного фінансового моніторингу. Для угод купівлі-продажу нерухомості це правило діє незалежно від суми операції. Натомість для оренди встановлено окремий фінансовий поріг — 400 тис. грн щомісячної орендної плати.
У Мінфіні пояснюють: якщо рієлтор супроводжує оренду об’єкта із щомісячною платою понад 400 тис. грн, він має пройти реєстрацію у Держфінмоніторингу, ідентифікувати та верифікувати клієнта, оцінити ризики угоди та, за наявності підозрілих ознак, повідомити про це через Е-кабінет системи фінмоніторингу.
Як приклад у відомстві наводять оренду комерційної нерухомості — офісних будівель, ресторанів, торговельних приміщень чи складських комплексів із високою орендною ставкою. Водночас звичайна оренда квартир за 25–30 тис. грн на місяць під ці вимоги не підпадає.
У Міністерстві фінансів окремо підкреслюють: інформація про нібито нові правила для рієлторів є некоректною, адже вимоги фінмоніторингу діють ще з 2020 року. Оновлення стосуються переважно механізмів взаємодії з Держфінмоніторингом та перевірки постановки суб’єктів на облік.
Також у Мінфіні спростували поширену тезу про обов’язок рієлторів повідомляти державу про всі угоди на суму понад 400 тис. грн. Насправді рієлтори мають інформувати лише про підозрілі фінансові операції або спроби їх проведення. Фінансовий моніторинг, наголошують у відомстві, базується на ризик-орієнтованому підході, а не на суцільному контролі всіх операцій на ринку.
Паралельно в Україні стартувала масштабна житлова реформа. Президент Володимир Зеленський підписав закон «Про основні засади житлової політики» (№12377), який передбачає оновлення системи забезпечення громадян житлом.
Документ закладає основу для розвитку соціальної та доступної оренди, створення операторів соціального житла, залучення інвестицій і державно-приватного партнерства. Одним із ключових елементів реформи стане Єдина інформаційно-аналітична житлова система — цифрова платформа для обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов.
За словами народної депутатки Олена Шуляк, традиційні квартирні черги поступово замінять цифровою системою. Станом на 2015 рік у різних чергах на житло перебували понад 600 тис. українців, однак ці дані потребують актуалізації.
Нова система має автоматично синхронізуватися з державними реєстрами та пропонувати громадянам доступні механізми вирішення житлового питання. Доступ до системи обіцяють зробити безоплатним, хоча за окремі витяги та довідки може стягуватися плата.
Водночас реформа фактично змінює сам принцип державної житлової політики. Безоплатне житло залишиться лише для окремих категорій — військовослужбовців, їхніх сімей, працівників Нацполіції та ДСНС, а також дітей-сиріт. Для більшості громадян держава робитиме ставку на доступну іпотеку, соціальну оренду та пільгові житлові програми, зокрема «єОселю». Експерти ринку зазначають, що нові підходи можуть зробити систему прозорішою та ефективнішою, однак водночас посилюють роль державного контролю як у сфері фінансових операцій із нерухомістю, так і у сфері розподілу житла.
Український ринок нерухомості поступово переходить до нової моделі роботи — із жорсткішими вимогами до прозорості фінансових операцій та цифровізацією житлової політики. Для рієлторів це означає розширення відповідальності у сфері фінмоніторингу, а для громадян — зміну підходів до отримання житла: від багаторічних черг до цифрових сервісів, соціальної оренди та доступної іпотеки.
Ірина Королькова
