Как справиться с арендной платой в условиях карантина?

Что может сделать бизнес, который арендует помещение в ТРЦ, под рестораны, магазины, и офисную недвижимость, чтобы воспользоваться «антикризисным» послаблением по арендной плате? Освобождаются ли от нее все, и как действовать, чтобы этого добиться?

Предыстория

что делать с арендной платой30 марта Верховная Рада приняла законопроект, который предусматривает определенные антикризисные послабления для бизнеса, населения и местных общин. Также были приняты 2 соответствующие законы, которые предусматривают антикризисные меры для облегчения условий карантина.

Авторы антикризисного проекта заявляли, что вопрос арендной платы урегулирован.

«После принятия первого законопроекта мы получили много комментариев об аренде, поэтому урегулировали этот вопрос. Арендаторы, которые не могут пользоваться недвижимостью или иным имуществом в карантин, освобождаются от уплаты арендной платы», — подчеркнул председатель комитета Верховной Рады по вопросам экономического развития Дмитрий Наталуха.

Действительно ли всех освободили от арендной платы?

В проекте антикризисного закона, который был опубликован на сайте Верховной рады, соответствующая норма звучала так:

«С момента установления карантина, введенного постановлением Кабмина … от 11 марта 2020 г. №211, и до его завершения в установленном законом порядке наниматель освобождается от платы за пользование имуществом в соответствии с частью шестой статьи 762 настоящего Кодекса» (имеется ввиду Гражданский кодекс).

Однако, неожиданно для всех, подписанная президентом и опубликованная редакция соответствующего закона изменила формулировку с «освобождается» на «может быть освобожден«.

Следовательно, освобождение не является обязательным, а только возможным, объясняет старший юрист Sayenko Kharenko Тимур Энхбаяр.

По его словам, закон фактически отдает на усмотрение сторон урегулирование вопроса и оставляет неопределенность в отношении офисных помещений.

Вот что сказал по этому поводу в комментарии ЭП председатель экономического комитета Верховной Рады Дмитрий Наталуха:

«Нашей задачей было помочь арендаторам понять, через какой юридический механизм применения каких норм закона они могут прийти к своему арендодателю и сказать: я не могу пользоваться соответствующим помещением в силу обстоятельств, от меня объективно не зависящих».

«Мы даем прямую отсылку в законе на статью в Гражданском кодексе. Статья в кодексе дает однозначный призыв к действиям. У нас в законе «может быть освобожден», а в Гражданском кодексе «освобождается». Это означает, безусловно, безальтернативно».

«Если ты не можешь использовать свое помещение и ты ограничен в доступе к нему из-за обстоятельств, которые от тебя не зависят, значит ты напрямую освобождаешься от уплаты. По моему мнению, по состоянию на сейчас арендаторы, которые не смогут попасть в свои помещения, должны быть освобождены от оплаты».

Почему была изменена эта формулировка?

Вот как это объясняет председатель экономического комитета ВР Дмитрий Наталуха:

«При старой формулировке оставался риск случайно освободить от платы за аренду всю страну и любое имущество. То есть, не только малых и средних арендаторов, но и нанимателей:

  • государственного имущества
  • коммунального имущества
  • земельных паев
  • жилых помещений
  • движимого имущества (автомобили и т.п.)
  • любого другого имущества «.

«То есть, предыдущая редакция, которая содержала формулировку «освобождается от платы за пользование имуществом» предусматривает, что наниматель освобождается от платы за пользование любым имуществом. То есть, речь идет о риске общенационального коллапса и хаоса», — отметил депутат.

Кто может быть освобожден от арендной платы?

Напрямую эта норма касается тех предприятий, которым на время карантина прямо запрещено осуществлять деятельность. В частности, речь идет о бизнесе, который «предусматривает прием посетителей».

Поэтому, в первую очередь, освобождение от аренды касается сфер ритейла, общественного питания, развлечений, фитнеса, отмечает старший юрист Sayenko Kharenko Тимур Энхбаяр.

Однако соответствующее решение правительства не содержит исключительный перечень таких субъектов.

По словам Дмитрия Наталухи, воспользоваться соответствующими нормами могут все, не только бизнес, деятельность которого была запрещена Кабмином на время карантина.

«Мы не могли пойти таким путем, чтобы она касалась, например, исключительно арендаторов помещений ТЦ, и при этом не распространять эту норму на какие-то другие объекты аренды, крупные государственные предприятия или коммунальные предприятия. Для этого нужен отдельно прописанный закон, подробно проработанный , там очень много аспектов «, — отметил депутат.

«А не трогать это вообще мы не хотели, потому что мы знаем, что уже существуют споры между арендодателями и арендаторами относительно этих отношений», — подчеркнул он.

Могут ли арендаторы офисных помещений освободиться от арендной платы?

По словам юриста Sayenko Kharenko Тимура Энхбаяра, закон не дает однозначного ответа на этот вопрос. Нормы закона «связывают карантин с общим правилом об освобождении от арендной платы в случае невозможности использовать помещение».

Итак, если вы фактически не используете офис и можете это доказать должным образом, то можете рассчитывать на освобождение от арендной платы.

Что сделать, чтобы освободиться от арендной платы?

Освобождение не работает автоматически. Чтобы воспользоваться возможностью, предоставленной законом, следует немедленно письменно сообщить арендодателю о намерении воспользоваться освобождением от арендной платы и внести необходимые изменения в договор аренды.

Как вернуть арендную плату, оплаченную наперед (за период карантина)?

Аналогично предыдущему вопросу. Арендатор должен заключить с арендодателем дополнительное соглашение о внесении соответствующих изменений и совместно урегулировать этот вопрос, в частности, путем зачисления уже уплаченной арендной платы в счет периодов после завершения карантина.

Почему нужно начинать с договора?

Первое, что нужно будет сделать — внимательно ознакомиться с содержанием заключенного договора аренды. Это касается как арендаторов ТРЦ, магазинов, ресторанов, так и арендаторов офисных помещений

«Часто к договорам аренды включают положения об освобождении арендатора от арендной платы за периоды, когда по независящим от него причинам он не мог использовать свои арендованные помещения. Или об изменении размера арендной платы.

Если же в договоре аренды такие пункты отсутствуют — арендатору целесообразно обратиться к положениям законодательства», — советуют юристы GOLAW.

На какой период распространяется освобождение от арендной платы?

Закон предусматривает освобождение от арендной платы с момента введения карантина, то есть с 12 марта 2020 года. Однако ограничения в связи с карантином для различных сфер бизнеса вводились постепенно.

Как понять, с какого именно момента вы освобождаетесь арендной платы?

Это будет момент, с которого использование помещения было фактически запрещено для отдельно взятого бизнеса.

Освобождаются ли арендаторы от всех платежей за использование помещений?

Обычно договоры аренды, кроме основной арендной платы, предусматривают плату за обслуживание помещений, а в случае торговых центров — маркетинговый платеж. Закон не освобождает арендатора от уплаты этих платежей. Также арендатор не освобождается от компенсации прямых коммунальных услуг.

Что делать, если арендодатель не соглашается?

Закон дает четкий сигнал рынку о влиянии карантина на бизнес и как на основание для возможного освобождения арендаторов от арендной платы на период карантина.

Однако, по словам юриста Sayenko Kharenko Тимура Энхбаяра, закон фактически отдает урегулирование вопроса освобождения от арендной платы на усмотрение сторон, и, кроме того, оставляет неопределенность в отношении офисных помещений.

Не исключено, что арендаторам, которым не удастся договориться с владельцами торговых помещений и офисов, придется защищать свои права в суде. Конкретную стратегию следует разрабатывать уже индивидуально с юристами.

По мнению председателя экономического комитета ВР Дмитрия Наталуха, шансов в суде больше у арендаторов.

«Арендодатель объективно должен понимать, что в 80% случаев он этот суд проиграет. Во-первых, есть решение Торгово промышленной-палаты о том, что может считаться форс-мажором. Во-вторых, есть наш закон. В-третьих, есть Гражданский кодекс, где повсюду говорится о том, если ты не используешь, то фактически освобождаешься от уплаты «, — подчеркнул он.

По словам нардепа, есть разные случаи и ситуации, которые трудно предусмотреть в одной формулировке. Один из самых показательных — ресторан, который занимается доставкой и использует кухню, но не может использует основной зал.

«Очень трудно прописать закон, который урегулирует каждый кейс. Поэтому, к сожалению, мы были вынуждены дать только эту рамку, и направление «вот есть такие основания, друзья, идите договаривайтесь», — объясняет он.

По материалам «Экономической правды»

Автор записи: odessabiz

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *